Tourismus: Richtige Werte sind gefragt

Hohe Inflation erfordert Aufwertungsmöglichkeit von Immobilien – Statement Prodinger: Wettbewerbsnachteil für heimische Betriebe beseitigen

Seit nunmehr einem Jahr begleiten uns steigende Inflationsraten. Lag der VPI im August 2021 noch bei 3,2%, so erreichte die Teuerung im Durchschnitt der Monate Jänner bis Juli 2022 bereits 7,21%. Dies lässt die von der Prodinger Beratungsgruppe schon seit einiger Zeit vorgeschlagene Aufwertungsmöglichkeit von Immobilien zunehmend dringlicher erscheinen.

Aufgrund der unternehmens- und steuerrechtlichen Vorschriften wird das Anlagevermögen in der Bilanz mit historischen (Anschaffungs- und Herstellungs-) Kosten angesetzt. Diese sind geringer als die Wiederbeschaffungskosten bei einer Ersatz- bzw. Neuinvestition. In der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgen die Abschreibungen aufgrund dieser historischen Kosten. „Dies wiederum führt dazu, dass die Besteuerung auf Basis nomineller Scheingewinne erfolgt“, kritisiert Roland Pfeffer, Geschäftsführer der Prodinger Steuerberatung in Zell am See. Bei Ersatzinvestitionen ist die Finanzkraft des Unternehmens geschwächt, da laufend eine zu hohe Steuerbemessungsgrundlage auf Basis historischer Anschaffungskosten ausgewiesen wird. „Die hohen Inflationsraten verstärken diesen nachteiligen Effekt. Parallel dazu führt das zu gering ausgewiesene Eigenkapital auch zu einer schlechteren Bonität, was wiederum zu höheren Kreditzinsen führt“, fasst Pfeffer die problematische Situation zusammen.

Die Möglichkeit einer steuerschonenden Aufwertung bedeutet nicht nur die Darstellung richtiger Werte, sondern verhindert auch die Scheingewinnbesteuerung. Italien hat mit dem Augustdekret aus 2020 die Grundlage für eine steuerfreie Aufwertung von Immobilien geschaffen. Eine entsprechende Regelung in Österreich würde sicherstellen, dass dieser aktuell bestehende Wettbewerbsnachteil gegenüber anderen Regionen beseitigt wird.

Anbei werden die Auswirkungen anhand eines anonymisierten Beispiels dargestellt. Die Auswirkungen gehen in Variante 1 von den historisch niedrigen Inflationsraten aus. In Variante 2 werden die – aus unserer Sicht zu erwartenden – hohen Inflationsraten angesetzt. Der Einfachheit halber wurden keine Ab- und Aufzinsungen bzw. Barwertberechnungen dargestellt.

* Berechnungsgrundlage
* Variante 1
* Variante 2

Bei den zu erwartenden hohen Inflationsraten führen die stillen Lasten dazu, dass zum Wiederbeschaffungszeitpunkt EINE UM 303.000 EURO HÖHERE KÖRPERSCHAFTSTEUER (Basis historische Kosten) anfällt. Dies führt zu einem höheren Eigenkapitalerfordernis für die Investition im Ausmaß von ca. 5%.

Um die Finanzierungslücke abzumildern, die aus der Besteuerung der Scheingewinne entsteht, schlagen wir eine steuerschonende Aufwertungsmöglichkeit von Immobilien vor. „Im Zuge der aktuellen Diskussion einer Besteuerung von „Übergewinnen“ darf auch die jahrzehntelang durchgeführte Besteuerung von Scheingewinnen nicht unberücksichtigt bleiben“, mahnt Pfeffer abschließend.

Prodinger Beratungsgruppe
Thomas Reisenzahn
+43 1 890 730 9
t.reisenzahn@prodinger.at

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