Ferienhotellerie: Aufkommende Assetklasse im Fokus der Investoren

Union Investment und mrp hotels gaben am 12.10.2022 im Rahmen eines Online-Pressegesprächs einen Einblick das veröffentlichte White Paper zum Thema Asset Klasse Ferienhotels.

* INVESTMENTMARKT FÜR FERIENHOTELLERIE IN DER DACH-REGION: HISTORISCH HETEROGEN, KLEINTEILIG; NUN ABER FÜR INSTITUTIONELLE ANLEGER ZUNEHMEND ATTRAKTIV
* HOHES, KONTINUIERLICHES MARKTVOLUMEN BEI HOHER KRISENRESILIENZ
* PRODUKT- UND ANGEBOTSVIELFALT ERFORDERT GRÖSSERES KNOW-HOW IM VERGLEICH ZUR STADTHOTELLERIE
* HÖHERE ENTWICKLUNGSKOSTEN GEGENÜBER DER STADTHOTELLERIE
* ASSET MANAGEMENT ALS KOSTEN- UND BETRIEBSOPTIMIERENDES ELEMENT

Seit vielen Jahren befassen sich institutionelle Investoren mit dem Thema der Ferienimmobilie, ohne wirklich zu investieren. Historisch durch familiengeführte Betriebe geprägt, sind die Investitionsvolumina noch verhältnismäßig klein und die von institutionellen Investoren geforderte Transparenz eingeschränkt. Dabei zeichnet sich die Branche der Ferienhotellerie durch jahrzehntelanges Wachstum und Krisensicherheit aus und hat dies nicht zuletzt in der Corona-Pandemie bewiesen.

Neue Konzepte und die fortschreitende Professionalisierung der Betreiberlandschaft machen Ferienhotels zunehmend zu einem Anlageziel für institutionelle Investoren. Immer mehr attraktive Ganzjahresdestinationen schaffen neue Perspektiven für Betreiber und Investoren. Zu diesem Ergebnis kommen Union Investment und mrp hotels in ihrem White Paper zur Ferienhotellerie, das im Rahmen eines Online-Pressegesprächs vorgestellt wurde.

ANDREAS LÖCHER, Leiter Investment Management Hospitality bei Union Investment: „Die Dynamik der Ferienhotellerie wird Investoren zunehmend die notwendige Größe und Transparenz bieten. Im Zuge dieser Entwicklung sehen wir gerade die Märkte im deutschsprachigen Raum im kompetitiven Vorteil. Die Saison verlängert und verlagert sich. ‚Nachhaltigkeit‘ erhält dabei neben dem Klimaschutz eine weitere Facette: den lokalen Bezug aufrechterhalten und in den Hotelbetrieb mit einer persönlichen Gästeansprache einbringen. Aspekte, die auch für institutionelle Investoren neben der Rendite von größter Bedeutung sind.“

MARTIN SCHAFFER, Geschäftsführender Partner mrp hotels: „Naturdestinationen liegen im Trend, gleichermaßen auch das Thema Klimaschutz und Nachhaltigkeit. Touristiker arbeiten daran, neue Technologien und Konzepte in Einklang zu bringen, um nachhaltiges Reisen zu nachhaltig konzipierten und gebauten Hotelimmobilien zu ermöglichen, ohne auf Genussangebote verzichten zu müssen. Alternativen müssen geschaffen werden, um Overtourism zu lösen. Wir sehen aufgrund von globalem Marktwachstum, verändertem Reiseverhalten, Klimawandel etc. große Chancen, aber auch die Notwendigkeit, dass sich etablierte Destinationen qualitativ weiterentwickeln. Viele neue Regionen werden zu attraktiven Urlaubsdestinationen heranwachsen. Mit der Professionalisierung einer Betreiberlandschaft, die in der Lage ist, Innovationen zu schaffen und mit Investoren, die diesen Weg mittragen wollen.“

FERIENIMMOBILIEN FÜR INSTITUTIONELLES KAPITAL ZUNEHMEND ATTRAKTIV – GROSSVOLUMIGE TRANSAKTIONEN AUCH 2022 NUR VEREINZELT

Anders als der Investmentmarkt für Stadthotels gilt der Markt für Ferienhotels in der DACH- Region als intransparent und weniger liquide. Die unterschiedlichen Parameter der wenigen Transaktionen, die in den letzten Jahren stattgefunden haben, lassen keine klare Signale für den Gesamtmarkt ableiten.

Darüber hinaus ist der Markt durch eine relativ geringe Zahl handelnder Akteure gekennzeichnet. Auf Investorenseite machten sich eher Family Offices einen Namen als größere institutionelle Investoren. Finanziert wurden die Transaktionen entweder aus Eigenkapital, über Privatanleger in geschlossenen Immobilienfondsstrukturen oder regionale Bankenkonsortien.

Im Vergleich hierzu gelten die Investmentmärkte in Südeuropa, insbesondere in Spanien und Italien, als liquider. Aber auch hier waren die gehandelten Assets nur teilweise homogen. Marktteilnehmer konnten daher bei der Preisfindung nur auf eine überschaubare Zahl von Vergleichstransaktionen zugreifen.

In der DACH-Region erfolgte die Preisfindung in der Vergangenheit meist auf Basis eines Risikoaufschlags auf Renditen von Vergleichstransaktionen der Stadthotellerie. „Während in den letzten Jahren bei Resort-Hotels eher noch von 100 bis 200 Basispunkten Aufschlag auf die Bruttoanfangsrendite der Stadthotellerie auszugehen war, haben sich die Renditen – auch infolge der Pandemie – aktuell nahezu angeglichen“, so ANDREAS LÖCHER. Bei Top-Immobilien in etablierten Ferien-Destinationen wie Sylt, Travemünde oder Warnemünde kann von ähnlichen Renditeanforderungen wie bei Core-Assets in Märkten wie München, Hamburg oder Berlin ausgegangen werden.

ANDREAS LÖCHER: „Auch wenn der Markt bisher noch kaum einen Ankauf eines klassischen Resort-Hotels durch einen großen institutionellen Investmentmanager gesehen hat, interessiert sich institutionelles Kapital zunehmend für diese Asset-Klasse.“ Allerdings seien die Investmentmärkte derzeit insgesamt vor dem Hintergrund der Zinswende von größerer Unsicherheit geprägt. LÖCHER weiter: „Mit der voranschreitenden Professionalisierung und der Abmilderung der bisher noch stark ausgeprägten Saisonalität wird diese Asset-Klasse zukünftig weiter an Attraktivität gewinnen und sich auch bei institutionellen Anlegern etablieren. Denn letztlich bieten Resort-Hotels durch ihre Krisenresilienz grundsätzlich attraktive Möglichkeiten zur Portfoliodiversifizierung, mit langfristigem Wertwachstum auch über Wirtschaftskrisen hinweg.“

LANGWIERIGE UND KOMPLEXE ENTWICKLUNGSPROZESSE FÜR FERIENHOTELS

Die Produkt- und Angebotsvielfalt in der Ferienhotellerie ist stark ausgeprägt. Für Boutique-Hotels, Apartment-/Chalet-Anlagen oder großflächige Wellness-Hotels bestehen unterschiedliche Anforderungen an Konzept und Immobilie. MARTIN SCHAFFER: „Die Konzeption eines Ferienhotelproduktes benötigt häufig auch einen deutlich längeren Entwicklungszeitraum, der fünf Jahre oder mehr in Anspruch nehmen kann.“ Zusätzlich erhöhten steigende Anforderungen an die Nachhaltigkeit der Immobilie und die Berücksichtigung der häufig sensiblen Umwelt am Projektstandort den Entwicklungsaufwand. „Ein Wechselspiel aus Standort, Konzept, Betreiber und Immobilie trägt zum Erfolg des Produktes bei“, so MARTIN SCHAFFER.

„Dabei sind beispielsweise Größenabstimmungen komplexer als bei Stadthotels“, so MARTIN SCHAFFER. Zu beachten seien potenzielle Mehrkosten aufgrund des höheren Flächenbedarfs unterschiedlicher Nutzungen und der kostenintensiveren Ausstattung. In Top-Destinationen erschwerten beispielsweise hohe Grundstückskosten – häufig als Folge von Zweitwohnsitzen – die Realisierung von Hotelprojekten. Attraktive Liegenschaften an Strand oder an Skipisten wiesen ein zusätzliches Preis-Premium auf.
„Unter den gegebenen Voraussetzungen können wir davon ausgehen, dass – insbesondere im Hinblick auf die aktuellen Rahmenbedingungen – bei Investoren und Projektentwicklern noch Respekt vor der aufwändigeren Entwicklung von Ferienhotels besteht. Die perspektivische Attraktivität solcher Entwicklungen liegt in den im Vergleich zu Stadthotels höheren Umsätzen pro Zimmer und Gast. Dies dürfte für potenzielle Investoren ein wesentlicher Pluspunkt sein“, so SCHAFFER.  

Union Investment Real Estate GmbH
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