City Retail Österreich: Leerstandsquote in Innenstädten geht auf 6,7% zurück. Shopflächen-Entwicklung in den letzten 6 Jahren rückläufig.

S+M Studie: Wien, Dornbirn, Amstetten im 10-Jahres-Vergleich bei Geschäftsflächenentwicklung führend.

Seit 2013 erfasst Standort + Markt in den 20 GRÖSSTEN STÄDTEN ÖSTERREICHS sämtliche Shopflächen und verfügt damit über ein unabhängiges Monitoring zum Zustand und den Veränderungen der österreichischen Ballungszentren. Der jährliche “S+M City Retail Health Check” geht mittlerweile in seine elfte Runde und wird traditionell gemeinsam mit dem Handelsverband präsentiert. Durch die Analyse von 24 Geschäftsbereichen (Einkaufsstraßen) plus 16 AUSGEWÄHLTEN KLEINSTÄDTEN mit insgesamt 13.300 SHOPS auf einer Fläche von rund 2 MIO. QUADRATMETERN liegt eine sehr hohe Transparenz zum Shopflächengeschehen in Österreich vor. Wie sehen die Ergebnisse im Detail aus?

MINUS 9.000M²: SHOPFLÄCHENRÜCKGANG IN DEN STÄDTEN SETZT SICH FORT, MODE BESONDERS BETROFFEN

Die RÜCKLÄUFIGE ENTWICKLUNG DER HANDELSFLÄCHEN seit 2018 ist ein Beleg unserer veränderten Konsumgewohnheiten. Zuerst die PANDEMIE, später die HOHE INFLATION und die daraus resultierende IMMOBILIENKRISE haben den Strukturwandel befeuert, der die heimischen Stadt- und Ortsbilder unverkennbar trifft.

_”Der Trend des Shopflächenrückgangs setzt sich das sechste Jahr in Folge fort. Auch 2023 gab es keine Wende, in den wichtigsten Einkaufsstraßen haben wir im Handel erneut rund 9.000M2 VERLOREN. Dabei sind 90% der Ortskerne und Peripherien in den ländlichen Regionen noch gar nicht berücksichtigt, wo sich das tatsächliche Ausmaß aufgrund langer Laufzeiten bei Miet- und Pachtverträgen erst noch zeigen wird”,_ fasst Handelsverband-Geschäftsführer RAINER WILL zusammen.

_”Positiv ist, dass auch die LEERSTANDSQUOTE in den 40 untersuchten Innenstädten des Landes von 6,8% auf 6,7% minimal zurückgegangen ist. Das liegt aber vor allem daran, dass viele Geschäftslokale nach einem Leerstand nun in einer Umbauphase stecken, die oftmals weg vom Retail und hin zu anderen Nutzungen führt, etwa Arztpraxen oder Friseursalons. Der Leerstand geht also leicht zurück, aber die Flächen gehen weg vom Handel”, _so WILL.

MODEHANDEL BESONDERS BETROFFEN

Allein im MODEHANDEL ist die Verkaufsfläche in den heimischen Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern im letzten Jahrzehnt um 17,8% EINGEBROCHEN. Fashion nimmt zwar in den Innenstädten noch immer fast die Hälfte der gesamten Einzelhandelsflächen ein, hat aber seit 2014 deutlich an den internationalen Onlinehandel verloren. _”Ursächlich dafür ist sowohl die TEUERUNGSKRISE, aber auch AUSBLEIBENDE REFORMEN und die LÄHMENDE BÜROKRATIE, die den stationären Handel in Österreich stärker belastet als in allen anderen EU-Ländern”, _sagt Branchensprecher RAINER WILL.

Durch die hohe Inflation hat sich nochmals ein MULTIPLIKATOR DER AUFWÄNDE gebildet. Manche Nahversorger und Kleinhändler sind zwar am Papier in Betrieb, allerdings drückt die Kostenbelastung die geöffnete Tür zu. Hoffnungsschimmer ist die Stimmungslage der Händler für 2024, die zumindest auf leichten Optimismus schließen lässt.

STÄDTE IM 10-JAHRES-VERGLEICH: WIEN, DORNBIRN, AMSTETTEN & LEOBEN LEGEN ZU

Mittlerweile finden sich nur mehr ACHT EINKAUFSSTRASSEN, die eine positive Shopflächenentwicklung aufweisen. Der Flächenverlust war 2020 und 2021 deutlich spürbarer als in den Jahren zuvor, hat sich aber seit 2022 zumindest eingebremst.

DIE GRÖSSTEN SHOPFLÄCHEN-ZUGEWINNE IN DEN LETZTEN ZEHN JAHREN:

* Wien, Landstraßer Hauptstraße (+6,5%)
* Dornbirn (+5,9%)
* Wien, City (+2,7%)
* Amstetten (+2%)
* Leoben (+1,4%)

DIE GRÖSSTEN SHOPFLÄCHEN-VERLUSTE IN DEN LETZTEN ZEHN JAHREN:

* St. Pölten (-28,1%)
* Wiener Neustadt (-20,9%)
* Steyr (-17,3%)
* Krems (-14,8%)
* Villach (-10,7%)

Manche Städte, wie etwa ST. PÖLTEN, verzeichneten durch die Schließung von Leiner starke Verkaufsflächenrückgänge, in anderen Städten war es der MASSIVE VERKAUFSFLÄCHENÜBERHANG AN DER PERIPHERIE, der zu diesen Schrumpfungsprozessen führte. Hier wurden zwischenzeitlich bereits einige Flächen vom Einzelhandels-Markt genommen und anderen Nutzungen zugeführt (z.B. Büros, Arztpraxen, Hotels, Lagerflächen etc).

_”In Anbetracht der Veränderung des Branchenmixes in den heimischen Primär- und Sekundärstädten wird deutlich, dass das KURZFRISTBEDARFSANGEBOT – also der LEBENSMITTELHANDEL – in den letzten drei Jahren deutlich auf beinahe 12% erstarkt ist. 2023 haben wir aber einen leichten Rückgang verzeichnet, der Peak dürfte somit bereits überschritten worden sein”, _erklärt Standort+Markt-Geschäftsführer HANNES LINDNER. _”Die Bekleidungsbranche hingegen hat kontinuierlich deutliche Verluste hinnehmen müssen. Im letzten Jahrzehnt ist die Verkaufsfläche mit minus 100.000M² regelrecht erodiert.”_

VERKAUFSFLÄCHENRANKING: MAHÜ BLEIBT AN DER SPITZE, VERLIERT ABER SPÜRBAR

Das österreichische Verkaufsflächenranking wird weiterhin von der MARIAHILFER STRASSE in Wien angeführt. Allerdings hat die größte Einkaufsstraße des Landes in den letzten zwei Jahren massiv an Verkaufsfläche verloren (-6%) und liegt nur noch knapp vor der Wiener City.

TOP 5: GESAMTVERKAUFSFLÄCHE

* Wien, Mariahilfer Straße (210.500m2)
* Wien, City (209.800m2)
* Graz (168.500m2)
* Linz (141.700m2)
* Innsbruck (117.100m2)

6,7%: LEERSTANDSQUOTE GEHT ERNEUT ZURÜCK

Die Leerstandsquote – das sind leerstehende Flächen, die keine Umbauaktivitäten aufweisen – liegt in den 24 betrachteten Innenstadtbereichen der Primär- und Sekundärstädte mit 4,9% (Vorjahr: 5,3%) etwas höher als in Österreichs Shoppingcentern (4,6%; Vorjahr: 4,4%). In Toplage respektive A-Lage beträgt der Gesamtwert gute 4,2% und befindet sich sogar leicht unter der Quote der Einkaufszentren.

_”Insgesamt hat sich – und das ist definitiv erstaunlich – die LEERSTANDSQUOTE im Sample aller heimischen Citys, also Primär-, Sekundär- und Kleinstädte, seit 2021 von 7,4% auf 6,7% reduziert, in den A-Lagen kam es ebenso zu einer leichten Verbesserung. Der jahrelange Abwärtstrend mit steigenden Leerstandsquoten in der Gesamtbetrachtung hat sich also TROTZ MULTIPLER KRISEN ins Gegenteil gedreht”_, so Standort+Markt-Gesellschafter ROMAN SCHWARZENECKER.

_”Allerdings verzeichnen wird seit einigen Jahren ein maßgebliches Wachstum bei Flächen im Umbau, die oftmals ehemalige Shopflächen beinhalten. Ob diese zukünftig tatsächlich einen Nutzer finden, bleibt offen. Unter dieser eher pessimistischen Vorahnung gibt es nun zwei Szenarien für die nahe Zukunft: Entweder es wird die Leerstandsquote wieder steigen, oder es reduzieren sich die Verkaufsflächen in den Citys abermals. Frei nach dem Motto ‚Zahnarzt statt Mode und Accessoires‘.“_

ÖSTERREICHS CITYS MIT DER NIEDRIGSTEN LEERSTANDSQUOTE:

* Mödling (0,6%)
* Feldkirch (2,0%)
* Wien, Favoritenstraße (2,4%)
* St. Pölten (2,7%)
* Wien, Meidlinger Hauptstraße (2,8%)

ÖSTERREICHS CITYS MIT DER HÖCHSTEN LEERSTANDSQUOTE:

* Steyr (11,6%)
* Wiener Neustadt (10,1%)
* Klagenfurt (9%)
* Eisenstadt (8,9%)
* Leoben (8,1%)

LANGSAME ERHOLUNG IN TOURISMUS-HOCHBURGEN SALZBURG UND WIEN

Traditionell liegen SALZBURG, INNSBRUCK und die WIENER CITY – allesamt Tourismus-Hochburgen mit entsprechend hoher Passantenfrequenz – auf den vorderen Plätzen des Städtevergleiches. Aufgrund der Pandemie hat sich dieses Blatt in den letzten vier Jahren auf Kosten einiger städtischer Geschäftsbereiche gewendet. Insbesondere 2020 und 2021 sanken die Übernachtungszahlen im

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