Immobilienverkäufe: Talsohle erreicht, Rückgang geringer. Positiver Ausblick auf kommende Monate, Einfamilienhausmarkt stabil

RE/MAX-ImmoSpiegel Gesamtmarkt 1. Halbjahr 2024

* 47.823 VERBÜCHERUNGEN im ersten Halbjahr 2024 bedeuten um -17,8 % weniger als 2023 (58.195).
* Alle BUNDESLÄNDER-VERBÜCHERUNGSMENGEN sind im Minus. Am stärksten betroffen sind diesmal die Steiermark (-2.129) und wieder Niederösterreich (-2.124). Prozentuell traf es 2024 vor allem Kärnten (-24,7 %) und Steiermark (-22,9 %).
* Der GESAMTWERT der im ersten Halbjahr 2024 verbücherten Immobilienverkäufe sank von 16,58 Mrd. Euro auf 13,37 Mrd. Euro.
* Der UMSATZRÜCKGANG beträgt damit heuer -3,22 Mrd. Euro (-19,4 %) nach -5,15 Mrd. Euro (-23,7 %) von 2022 auf 2023.
* In Wien ist der IMMOBILIENMARKT WERTMÄSSIG zum Halbjahr mit 3,64 Mrd. Euro so groß wie jener in Niederösterreich (1,99 Mrd. Euro) und Oberösterreich (1,66 Mrd. Euro) zusammen.
* Der RÜCKGANG in Wien hat sich von -2,40 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2023 auf -649 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2024 reduziert, jener in Niederösterreich ist mit -695 Mio. Euro zum Vorjahr (-672 Mio. Euro) minimal angewachsen. In Oberösterreich fehlen zum Halbjahreswert 2023 -408 Mio. Euro und in der Steiermark -403 Mio. Euro.
* BUNDESLÄNDERRANKING NACH MENGEN: Wien hat mit 7.765 (-16,5 %) Verbücherungen 2024 wieder Platz zwei erreicht und die Steiermark (7.184; -22,9 %) auf Platz drei verwiesen. An der Spitze bleibt Niederösterreich mit 9.740 Transaktionen (-17,9 %).
* ZUKUNFTSHOFFNUNG: Grundbuch meldet im Juli +10,3 % und im August +1,0 % mehr Anträge auf Eintragungen im Grundbuch als 2023.

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Mit 47.823 Verbücherungen im ersten Halbjahr 2024 liegt der Immobilienmarkt nach den RE/MAX-ImmoSpiegel-Analysen auf dem Niveau der Jahre 2014/2015. Ein Minus von 10.372 Verbücherungen bedeutet -17,8 % zum Vorjahr und -37,6 % zum Rekordjahr 2021.

FAST ALLE BUNDESLÄNDERMENGEN DEUTLICH IM MINUS 

Mit -17,8 % weniger Kaufakten ist das erste Halbjahr 2024 österreichweit noch deutlich im Minus, allerdings fehlten von 2022 auf 2023 sogar -21,6 %. Fast alle Bundesländer zeigen zweistellige Rückgänge. Niederösterreich liegt mit 9.740 Transaktionsseiten voran, auch wenn -2.124 fehlen. Wien verzeichnete mit Ende Juni 7.765 Verkäufe – um (-16,5 %) und schnappte der Steiermark den zweiten Platz. 7.184 Immobilien reichten der Grünen Mark für Rang drei. Oberösterreich büßte -1.800 Transaktionen ein und landete mit 6.624 (-21,4 %) auf Rang vier. Den Platz in der Mitte der Rangreihe übernimmt Tirol mit 4.567 Verkäufen, um -801 weniger als im Vorjahr. 

AUSNAHME SALZBURG: KNAPP AM TURNAROUND

Auf Rang sechs findet sich Salzburg mit 3.597 Kaufakten, nur um -30 weniger als zuletzt. Dahinter Kärnten: -1.136 Objekte Rückgang bei einer Verbücherungsmenge von 3.456 bedeuten Platz sieben. Das Burgenland hat sich mit 2.804 Kaufakten relativ gut gehalten (-11,2 %). Vorarlberg kommt auf 2.086 Einheiten, -470 weniger als 2023.

MEHR ALS EIN DRITTEL UNTER DEM SPITZENWERT

Der Transaktionswert findet sich mit 13,37 Mrd. Euro zwischen den Jahren 2016 und 2017, auf jeden Fall aber um -19,4 % unter dem Vorjahr. Um -8,37 Mrd. Euro weniger wurden 2024 weniger Realitäten gehandelt als noch zwei Jahre zuvor.

WOHNIMMOBILIEN-RÜCKGANG GEHT ZURÜCK

War im Vorjahr der Einbruch der Immobilientransaktionszahlen vor allem bei kreditfinanzierten Privatimmobilien festzumachen, so zeigt sich heuer ein differenzierteres Bild: Doppelhaushälften mit -14,2 % und Reihenhäuser mit -13,4 % liegen weiter im Minus, aber der Rückgang bremst sich auf weniger als die Hälfte ein. Hausanteile kommen mit -15,2 % und Wohnungen mit -20,1 % langsamer zurück, aber der Abschwung verlangsamt sich auch hier.

Knapp vor dem Wendepunkt nach oben steht die Entwicklung der Einfamilienhäuser, nämlich bei -1,3 %. Mit -22,2 % im ersten Halbjahr 2024 liegen Grundstücke deutlich schlechter als 2023. 

GEWERBE- UND INVESTMENTBEREICH

Dort fällt ein Rückgang der Verbücherungen im ersten Halbjahr 2024 bei den Zinshäusern um -40,3 % und Bürogebäuden um -44,3 % ins Auge. Auch Büroflächen liegen im Negativtrend, mit -16,2 %.

Mehrfamilienhäuser sehen mit -7,1 % beinahe wie strahlende Sieger aus, auch Gebäude mit nicht weiter definierter Nutzung haben sich gegenüber 2023 mit -14,2 % erheblich verbessert. Während der Handel mit den Geschäftslokalen des stationären Handels um -31,0 % wegbricht, nimmt die Transaktionszahl der Lagerflächen um +2,8 % zu. 

WELTWIRTSCHAFT UND HAUSGEMACHTES

„Das überraschend schnell angestiegene Kreditzinsniveau, die Inflation, die allgemein ungewöhnlich krisenhafte Weltlage und die dadurch ausgelösten Ängste und nicht zuletzt die Verschärfung der Kreditvergaberichtlinien hatten spürbare Auswirkungen auf den Immobilienmarkt,“_ _erläutert Bernhard Reikersdorfer, MBA, Managing Director von RE/MAX Austria.

GUTER WILLE UND FALSCHE REGELUNGEN

„Die temporäre Gebührenbefreiung bei der Grundbuchseintragung, die sich viele Käufer bei ihrer ersten Wohnimmobilie sparen können, ist sicher ein positives Zeichen. Die Problematik, dass selbst junge Gutverdiener aufgrund der KIM-Verordnung keine Kredite bekommen, die sie sich nach ihrer Haushaltsrechnung aber locker leisten könnten, bleibt weiterhin bestehen und verschärft den Wettbewerb unter Käufern bei niedrigpreisigen Immobilien. Ob das sozial sinnvoll ist, darf angezweifelt werden. Darüber hinaus fehlt den Bauträgern und damit der gesamten Bauwirtschaft inklusive Baunebengewerbe genau diese Kundschaft im mittleren Preisdrittel“_, _resümiert Reikersdorfer.

OHNE MEHR RISIKO UND OHNE MEHRKOSTEN ERLEICHTERUNG MÖGLICH

„Eine positive Haushaltsrechnung und die strikte Einhaltung der 20 % Eigenkapitalquote sollten als Sicherheit für die Banken und die Volkswirtschaft ausreichen. Dagegen ist die maximal 40%ige Rückzahlungsquote vom Haushaltseinkommen nur ein Hindernis für ambitionierte Doppelverdiener. Sie zu streichen würde ohne zusätzliche Staatsausgaben und ohne zusätzliches Risiko den Immobilienerwerb erleichtern und die Bauwirtschaft erheblich beleben“_, _so Reikersdorfer weiter.

AUCH IMMOBILIENFINANZIERUNGEN WEITER RÜCKLÄUFIG

Durch den starken Rückgang bei Kredit-Neufinanzierungen und aufgrund von vermehrten Sondertilgungen schrumpfte laut OeNB auch das Gesamtvolumen an Hypothekarkrediten, anstatt inflationsbedingt wie in der Vergangenheit zu steigen. „Für viele Kaufinteressenten war es aufgrund der Kombination mehrerer Hindernisse, bestehend aus hohen Zinsen, restriktiven regulatorischen Vorgaben wie der KIM-V und den hohen Preisen sehr herausfordernd, einen passenden Kredit zu bekommen“_, _so_ _Manuel Tauchner, MBA, GF der realfinanz, einer der größten unabhängigen Kreditvermittler Österreichs. 

KREDITSITUATION ENTSPANNT SICH ETWAS

„Die jüngsten Entwicklungen stimmen jedoch positiv. Im Juni 2024 hat die EZB erstmalig die Leitzinsen um -0,25 % gesenkt, im September ist eine nächste Rücknahme zu erwarten. Diese Maßnahme entspannt variable Kreditraten. Im Bereich der Fixzinsangebote sind diese und weitere Zinsrückgänge bereits eingepreist. Damit sind je nach Zinsbindung und Bonität Fixzinsvereinbarungen bereits wieder ab 3 % erhältlich“_,_ so Tauchner_._ „Dennoch ist für die Finanzierung die passende Produkt- und Bankauswahl entscheidend, da es zwischen den Banken bei der Preis- und Risikopolitik große Unterschiede gibt.“

ZUKUNFTSHOFFNUNG

Auch wenn die bisherigen Immobilienmarktzahlen noch überschaubar sind, so lässt sich die Talsohle festmachen: Beim Marktführer RE/MAX gehen die Anfragen auf der Website deutlich nach oben und das Grundbuch meldet im Juli und im August mehr Anträge auf Verbücherungen als 2023: Im Juli ein Plus von 10,3 % und im hitzegeplagten August immerhin noch eines von 1,0 %. Das wird sich in den Verbücherungszahlen der Folgemonate entsprechend positiv auswirken.

DATENSICHERHEIT ZÄHLT FÜR DEN MARKTFÜHRER

Der RE/MAX-ImmoSpiegel und weitere Analysen von RE/MAX Austria, Österreichs klarer Nummer 1 in der Immobilienvermittlung, basieren auf der Gesamtauswertung aller Immobilien-Kaufverträge, die im amtlichen Grundbuch verbüchert und von IMMOunited, den Experten für Immobiliendaten, ausgelesen und als Kaufvertragssammlung veröffentlicht wurden. 

„Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese z. B. um historisch erfasste Nutzwertgutachten, Flächenwidmungs- und Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten. So entstehen vollständige Transaktionsdatensätze, die für einen transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Partnerunternehmen eine wertvolle Entscheidungsgrundlage darstellen“, sagt Mag. Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH. 

DAS IMMOBILIENEXPERTEN-NETZWERK RE/MAX 

betreibt in Österreich über 115 Bürostandorte (in allen neun Bundesländern und allen Landeshauptstädten). Über 800 Kolleg:innen konnten 2023 über 10.000 Immobilien-Transaktionsseiten erfolgreich begleiten. Den jährlichen Untersuchungen des Branchenmagazins „Immobilienmagazin“ zufolge ist RE/MAX beim erzielten Honorar unter allen Marktteilnehmern die ganz klare Nummer 1.

RE/MAX Austria ist, wie die einzelnen RE/MAX-Büros, ein rechtlich und wirtschaftlich unabhängiges, rein österreichisches Unternehmen, gleichzeitig aber Teil des weltweit führenden Franchisenetzwerks RE/MAX.

Mehr dazu auf remax.at.

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