35 Jahre Raiffeisen Immobilien Salzburg

Eine Erfolgsstory

DER SALZBURGER IMMOBILIENMARKT BLEIBT EINER DER TEUERSTEN UND SCHWIERIGSTEN, DIE SITUATION AM MIETMARKT IST ANGESPANNT – SO KÖNNTE MAN DIE ANALYSE VON RAIFFEISEN RESEARCH IN ALLER KÜRZE ZUSAMMENFASSEN. UND DER HEIMISCHE MARKTFÜHRER, RAIFFEISEN IMMOBILIEN SALZBURG, FEIERT SEIN 35-JÄHRIGES FIRMENJUBILÄUM UND FASSTE DIE SITUATION FÜR SALZBURG BEIM PRESSEGESPRÄCH HEUTE (2.9.2026) ZUSAMMEN.

Peter Mayr von Raiffeisen Immobilien Salzburg (RIS): „Der Wunsch nach Eigenheim ist in Salzburg nach wie vor ungebrochen groß. Wer sich jedoch den Traum vom Eigenheim verwirklichen will, muss mittlerweile bereit sein, Kompromisse einzugehen. Nicht nur auf Käuferseite ist diese Kompromissbereitschaft hinsichtlich Lage, Ausstattung oder Größe von Nöten, auch auf Verkäuferseite war zuletzt eine Sensibilisierung im Hinblick auf die Preisfindung beobachtbar. Die Immobilienverkäufe sind in Salzburg – ähnlich dem Bundesschnitt – um etwa 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Im 1. Halbjahr 2026 wurden im Bundesland Salzburg nur mehr rund 1.870 Immobilientransaktionen verzeichnet.“

GEWERBEIMMOBILIEN UNTER DRUCK

„Gerade ältere Büroimmobilien, bei denen der Standort, die Ausstattung und die Infrastruktur nicht optimal sind, haben es schwer, neue Mieter oder Eigentümer zu finden. Sehr gefragt hingegen sind kleine Räumlichkeiten, in denen die Gebäudestruktur und die zeitliche Nutzung flexibel gestaltet werden kann, sogenannte Coworking Spaces,“ so Mayr.

Äußerst schwierig ist aktuell die Situation für Einzelhandel und Gastronomie. Es ist abzuwarten, wie sich die Lage aufgrund des Wegfalles der verschiedenen Zugeständnisse (Steuererleichterungen, Mietstundungen) weiter entwickeln wird.

TREND ZUM ZENTRALRAUM UND ZUR MIETE

Mayr: „Die Nachfrage-Hotspots liegen ganz klar im Zentralraum. Zulauf erfahren weiterhin – neben der Stadt Salzburg – der Speckgürtel rund um die Stadt Salzburg, also der Flachgau und der Tennengau. Ebenfalls ist aufgrund der Leistbarkeit im Eigentum bzw. Preissteigerung ein Trend zur Mietwohnung festzustellen.

RAIFFEISEN RESEARCH: ANALYSE FÜR SALZBURG

Die Immobilienkreditvergabe zieht an, liegt aber noch 20 bis 35 % unter Spitzenwerten der frühen 2020er Jahre. Die Immobilienpreise dürften heuer österreichweit um etwa 2,5 % steigen und damit stärker als 2025, erwarten die Analysten von Raiffeisen Research.

Ein Quadratmeter eines Salzburger Einfamilienhauses kostete im zweiten Quartal 2026 6.658 Euro. Der Immobilienmarkt in Salzburg ist damit innerhalb Österreichs der drittteuerste. Nur in Wien und Tirol müssen Hauskäufer:innen noch tiefer in die Tasche greifen. Der Gegenwind der letzten Jahre ist allerdings auch am Salzburger Immobilienmarkt nicht spurlos vorübergegangen. Das Thema der Leistbarkeit war seit der Rückkehr der Zinsen ein Wettbewerbsnachteil für das hochpreisige Salzburg. In der Spitze sind die Preise in Salzburg um knapp 8 % gesunken und damit um mehr als in vielen anderen, preisgünstigeren Bundesländern. Doch auch in Salzburg steigen die Immobilienpreise wieder. Im ersten Halbjahr sind Salzburger Einfamilienhäuser um 0,9 % teurer geworden. „Trotz angespannterer Leistbarkeit dürfte der teure Salzburger Immobilienmarkt noch teurer werden“, erwartet die beiden Raiffeisen Research-Experten Gunter Deuber und Matthias Reith.

NUR WIEN HAT NOCH WENIGER BAULAND ALS SALZBURG

Deuber und Reith: „Der Bedarf an Wohnraum steigt in den nächsten Jahren, wenn auch langsamer. 2035 wird Salzburg knapp 5.300 Haushalte mehr zählen als heute. Gleichzeitig ist die Möglichkeit, neuen Wohnraum zu schaffen, äußerst begrenzt. Bauland ist nur in Wien ein noch knapperes Gut. Im gesamten Bundesland ist die Nachfrage nach Wohnraum in den letzten Jahren stärker gestiegen als das Angebot. Das gilt insbesondere für die Landeshauptstadt, wo jetzt schon 27 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner:innen fehlen. Nur in einigen Bezirken Wiens mangelt es noch mehr an Wohnraum.“

GROSSE PREISUNTERSCHIEDE NACH BEZIRKEN IN SALZBURG

Salzburg ist nicht nur das Land der Berge, sondern auch das Land des hohen Preisgefälles auf dem Immobilienmarkt. Im zweiten Quartal 2026 kostete der Quadratmeter eines Einfamilienhauses in der Landeshauptstadt 9.100 Euro. Im Lungau konnte man dafür zwei Quadratmeter erwerben (m2 Preis: 4.530 Euro). Salzburg wird auch in Zukunft dort wachsen, wo Wohnraum besonders knapp ist. Die Landeshauptstadt, der Flachgau und der Tennengau werden 2035 gut 3.700 Haushalte mehr zählen als heute. Salzburg wird also im Wesentlichen um die Landeshauptstadt größer. „Ohnehin schon Teures auf dem Salzburger Immobilienmarkt sollte dadurch schneller teurer werden“ fasst Raiffeisen Research den Ausblick für den Salzburger Immobilienmarkt zusammen.

Die gesamte Präsentation von Raiffeisen Research finden Sie hier: Pressemeldungen

35 JAHRE RAIFFEISEN IMMOBILIEN – DIE HISTORIE IM ZEITRAFFER

* 1991: Gründung von Raiffeisen Immobilien Salzburg (RIS), mit drei Mitarbeiter:innen.
* 2016: Gründung von Raiffeisen Immobilien Österreich (RIÖ) – seither Österreichs größter Verbundmakler.
* 2016–2021: Steigende Immobilienpreise prägen den Markt. Bei ähnlich hohen Transaktionszahlen (2016: 2557; 2021: 2531) steigt das Volumen von rund 688 Mio. auf 1,067 Mrd. Euro – ein Plus von rund 379 Mio. Euro.
* 2021: Immobilienboom am Salzburger Immobilienmarkt. Die Pandemie verstärkt die Nachfrage und führt zu einem Immobilienboom am Salzburger Immobilienmarkt. Das Transaktionsvolumen steigt innerhalb eines Jahres um rund 278 Mio. Euro.
* 2022: Der Markt dreht sich. Ukraine-Krieg, Energiekrise, steigende Zinsen und zunehmende Unsicherheit verändern die Rahmenbedingungen. Mit der KIM-Verordnung werden Immobilienfinanzierungen zusätzlich erschwert.

* 2023: Hohe Zinsen und erschwerte Kreditvergaben zeigen ihre Wirkung. Die Transaktionszahlen und -volumina gehen deutlich zurück (rund 1.557 Transaktionen mit

Raiffeisenverband Salzburg
Sigi Kämmerer
Telefon: +43 664 78016513
E-Mail: sigi.kaemmerer@rvs.at

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